Вы можете выбрать и купить квартиру в ипотеку не выходя из дома. Все оформление происходит полностью дистанционно. Обращайтесь. Мы продолжаем работать.

Продажа квартиры в ипотеке: варианты, документы, порядок действий

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Насколько сложна продажа ипотечной квартиры? Можно ли продать залоговую недвижимость без согласия банка? Ответит специалист риелторского агентства

Современный ритм жизни предполагает мобильность, и квартира, купленная несколько лет назад, может перестать подходить по разным параметрам: удаленность от нового места работы или дома пожилых родителей, необходимость переезда в другой город или вообще регион, пополнение в семействе.

Как бы то ни было, продать ипотечную квартиру можно гораздо проще, чем кажется на первый взгляд. На сегодняшний день существует четыре вполне легальных способа, как реализовать залоговую недвижимость. Все они с разной степенью рисков, но давно отработаны множеством людей.

Как продать квартиру в ипотеке без согласия банка

По причине того, что недвижимость находится в залоге у кредитной организации, любые действия с ней должны проводиться с её согласия. Однако, некоторые продавцы предпочитают сделать скидку новым покупателям, а не затевать бумажную волокиту с банком, арендой ячеек, юридическим сопровождением сделки и т.д. В этом случае больше всего рискует покупатель, т.к. бывший владелец может внезапно исчезнуть, погасив кредит, а ему придется долго обивать пороги инстанций в поисках правды.

Порядок действий:

  1. Составляется предварительный ДКП или договор задатка;
  2. Продавец берет у покупателя задаток, равный сумме остатка по кредиту;
  3. Гасит им оставшийся долг и снимает обременение с недвижимости;
  4. Забирает остальные деньги и подписывает договор купли-продажи.

Самое трудное при таком способе – найти покупателя с «живыми деньгами», который согласится выплатить остаток кредита за пока ещё чужое жильё. Однако некоторые готовы пойти на такой риск, т.к. скидка на подобные квартиры составляет 15-20% от рыночной стоимости, что для многих сумма существенно.

В первую очередь владелец должен узнать, возможно ли в принципе досрочное погашение ипотеки, какая за это комиссия и какую полную сумму необходимо выплатить банку, чтобы ему отдали закладную.

Внимание! Покупателям нужно быть бдительными, т.к. иногда недобросовестные продавцы пытаются провернуть ту же схему без их ведома. Насторожить должна большая сумма задатка и постоянное оттягивание сделки после его получения. Всё-таки делать большую скидку хочет не каждый.

Погашение ипотеки во время купли-продажи квартиры

Следующие варианты возможно реализовать только при непосредственном участии банка. Мало того, что финансовая организация полностью берет на себя сопровождение сделки и подготавливает большинство документов, в некоторых банках продать залоговую квартиру можно только так и никак иначе.

Отличие от первого способа в том, что задаток получает не продавец, а банк через банковскую ячейку. Их понадобится две: одна для суммы по остатку ипотеки, другая – для денег бывшего владельца, которые он сможет получить только после вступления новых хозяев в права собственности.

Порядок действий:

  1. Получить согласие банка на реализацию ипотечной квартиры;
  2. Взять справку об остатках кредитных платежей;
  3. Найти желающего купить ваше жильё с «живыми деньгами»;
  4. Деньги кладутся в ячейки, прописываются условия открытия;
  5. Заключить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку;
  6. Ипотечное жильё становится собственностью покупателя;
  7. Вынуть деньги из первой ячейки и погасить кредит;
  8. Предъявить закладную в ЕГРН и снять обременение;
  9. Вынуть наличность из второй ячейки.

Внимание! Безопасность сделки контролирует особый отдел банка, и он может взимать за это процент от продажи, к тому же аренда ячеек оплачивается продавцом и покупателем 50/50. Время и даты подписания бумаг тоже назначает банк.

Как продать долговые обязательства по ипотеке

Вариант перекредитования используется, когда у покупателя нет достаточной суммы для полного погашения займа, но он готов перекупить недвижимость вместе с долговыми обязательствами. Не все финансовые организации позволяют это, а те, что разрешают, требуют, чтобы новые владельцы кредит брали тоже у них.

Подыскать подходящего покупателя для такой сделки достаточно проблематично, т.к. сумма имеющегося первоначального взноса у покупателя должна полностью покрывать остаток по ипотеке продавца. Зато банк полностью берет на себя безопасность и проверку документов, за что ему, конечно, нужно заплатить.

Порядок действий:

  1. Заявить в банк о досрочном погашении кредита и продаже недвижимости;
  2. Покупатель подаёт заявку на ипотеку по форме банка (если он ещё не найден, банк сам подберет его из желающих кредитоваться);
  3. Подписать договор задатка и заверить его у нотариуса;
  4. Покупатель оплачивает первый взнос, гася остаток по кредиту;
  5. Снять обременение с недвижимости и получить выписку из ЕГРН;
  6. Покупатель предоставляет комплект документов в банк;
  7. Оценить недвижимость и дождаться одобрения банком, подписать ДКП;
  8. Перерегистрировать собственность на покупателя и забрать остаток денег.

Внимание! Если покупатель хочет брать кредит в другом банке и готов к рискам, то он может погасить ипотеку продавца в одной финансовой организации и оформить заём в другой. Без юридического или агентского сопровождения это весьма опасная авантюра.

Продажа ипотечного жилья банком за долги

Последняя мера, на которую идут банки в отношении злостных неплательщиков. Документы готовит финансовая организация, она же выставляет недвижимость на торги. Бывшему владельцу нужно только подписать согласие на продажу и приехать на оформление сделки, т.к. вариантов у него нет.

Специалисты советуют не доводить ситуацию до критического уровня, а обратиться в банк с просьбой найти выход из положения, если вы внезапно лишились работы или другого источника дохода. Как правило, они предлагают оформить реструктуризацию или рефинансирование кредита, а на крайний случай – банкротство физического лица.

Поиск новых владельцев может занять достаточно долгое время, а стоимость недвижимости будет понижаться. Задача банком в этом случае – закрыть кредит, а сколько останется на долю должника – им не важно. Бывает и так, что ячейка бывшего владельца остаётся пустой и все средства уходят на погашение займа.

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Основной комплект документов включает:

Дополнительно могут потребоваться:

Согласие на продажу второй супруг может оформить в любом нотариате и отправить по почте в другой город. А вот разрешение опеки можно получить только по месту регистрации ребёнка и часто только в присутствии обоих родителей. Каждая организация имеет свой порядок действий и узнать подробности можно только на месте, как и требуемый пакет документов.

03 Июн 2020