Вы можете выбрать и купить квартиру в ипотеку не выходя из дома. Все оформление происходит полностью дистанционно. Обращайтесь. Мы продолжаем работать.

Квартира за материнский капитал: как продать жильё, купленное по сертификату

Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал? Как выделить доли детям в квартире с маткапиталом перед продажей? Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Ответит эксперт риелторского центра

Пополнение в семье, необходимость сменить район или город проживания, переезд поближе к родителям или к работе – причин для продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала, может быть множество. Это не самый лёгкий процесс, но ничего невозможного нет. Грамотный подход и тщательная подготовка бумаг позволят сделать всё достаточно быстро.

Если жильё куплено с МСК, то всем членам семьи должны быть выделены в нём доли: нотариальное обязательство родители подписывают при получении сертификата. Если все собственники достигли восемнадцатилетия, то проблем нет вообще: нужно просто подать их документы при оформлении ДКП. Если детям только исполнилось 14, то необходимо их письменное согласие на переезд. А вот для продажи долей несовершеннолетних требуется согласие органов опеки и попечительства (ООиП).

Основная сложность заключается в том, что каждый ООиП, даже в пределах одного города, имеет свои правила, список требуемых документов и порядок оформления разрешения на продажу. Узнать их можно только придя в опеку по месту регистрации ребенка. Лучше идти туда сразу с блокнотом и ручкой, чтобы подробно записать все этапы процесса, т.к. дальше придется поступать в строгом соответствии с этим алгоритмом.

Способ 1: выделить доли несовершеннолетним в новой квартире

Этот вариант чаще всего одобряется органами опеки, т.к. предполагает минимальные риски для ребенка. Именно жилищное обеспечение несовершеннолетних волнует ООиП больше всего, а не проблемы родителей с местом проживания или площадью.

В этом случае нужно подготовить документы на обе квартиры, заключить предварительные ДКП, в которых указать долю детей в новом жилье. Некоторые опеки хотят заручиться согласием продавца и просят "Гарантийное обязательство продавца о продаже доли несовершеннолетнему". Не во всех нотариатах знают, что это такое, адрес лучше спросить у работников администрации.

Внимание! Купля и продажа должны проходить одним днём, в противном случае опека может тормознуть сделку.

Оформление ДДУ тоже возможно, но только на дом с 70% готовностью. К сожалению, не все застройщики соглашаются на такое, т.к. опека может затянуть сроки сделки, требуя дополнительные документы. А некоторые компании и вовсе не работают с долями, субсидиями и сертификатами. Все нюансы нужно уточнять заранее.

Способ 2: выделить компенсации за доли несовершеннолетних

Если новую квартиру покупать пока не планируется, можно оформить на детей вклад, куда и положить финансовый эквивалент их долей. По достижении совершеннолетия они могут использовать деньги самостоятельно, а до 18-тилетия средствами распоряжаются родители. Это целевой вклад, который можно потратить только при покупке жилья.

Внимание! До получения разрешения от ООиП никаких вкладов открывать нельзя, тем более класть на них деньги.

Органы опеки на такой вариант соглашаются реже, а некоторые вообще выносят категоричный отказ без аргументации. Для того, чтобы повысить шанс на положительное решение, нужно предоставить им Справку о стоимости доли (без проведения оценки).

Способ 3: подарить/выделить доли детям в другом жилье

Если у родственников или супругов есть собственность в другой недвижимости, которая по стоимости, площади или комфорту лучше чем та, где ребенок прописан на данный момент, можно выделить или подарить ему долю там, как бы взамен имеющейся. Главное, чтобы жилищные условия детей в результате не ухудшились.

Опять же, сначала нужно разрешение опеки, иначе они сочтут это просто добровольным подарком и не разрешат продажу. Для этого обычно требуется, чтобы сделки дарения и продажи проходили одновременно. Этот вариант подходит и в том случае, если новое жильё пока не планируется покупать, или готовность дома по ДДУ меньше 70%.

Внимание! Дарение/выделение не следует делать заранее без одобрения опеки. Если в этом есть необходимость, нужно в первую очередь заручиться их согласием.

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Данная ситуация сложнее, т.к. в ней есть третья сторона – кредитная организация, предоставившая ипотеку. Любые манипуляции с залоговой недвижимостью могут осуществляться только с согласия банка, поэтому для начала нужно получить разрешение на продажу именно там. Остальной алгоритм такой же.

Однако есть и нюансы: часть полученных за квартиру средств нужно отдать за погашение кредита, т.к. перекупить долговые обязательства по доле несовершеннолетнего нельзя. Необходимо убедиться, что оставшейся суммы хватит на покупку нового жилья, оплату ДДУ или выделение денежной компенсации за детские доли.

Документы для продажи квартиры с материнским капиталом

  1. Заявления родителей (если один не может прийти – нотариальное согласие);
  2. Паспорта или свидетельства о рождении всех собственников;
  3. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  4. Кадастровый и технический паспорта на квартиру;
  5. Документы по встречной сделке (договор КП, мены, дарения, приватизации, вступление в права наследства и т.д.);
  6. Сертификат МСК, использованный при покупке жилья;
  7. Справка формы №9 или выписка из домовой книги;
  8. Предварительные договоры купли-продажи;
  9. Справку о готовности дома на 70% (для ДДУ).

Федеральный Закон «Об опеке и попечительстве» гласит, что органы обязаны предоставить ответ в течение 15-ти дней. Предварительный отказ не означает, что пути закрыты. Возможно, необходимо будет предоставить дополнительные документы, гарантии или обязательства.

21 Мая 2020